Heb je weinig spaargeld, maar wel een goed inkomen? Dan vraag je je misschien af of een nieuwbouwhypotheek wel haalbaar is. Het korte antwoord: nieuwbouw vraagt vaak minder eigen geld dan bestaande bouw, maar helemaal zonder eigen geld lukt het in de praktijk zelden.

Er zijn kosten die je niet kunt meefinancieren. En er zijn regelingen die je misschien meer ruimte geven dan je denkt. In deze blog leggen we eerlijk uit wat je minimaal nodig hebt, wat je wél kunt meefinancieren en welke opties er zijn als je weinig spaargeld hebt.

Nieuwbouw is al goedkoper dan bestaande bouw

Bij bestaande bouw betaal je kosten koper: 2% overdrachtsbelasting plus notariskosten voor de transportakte. Op een woning van €400.000 is dat al snel €9.000 tot €11.000 die je zelf moet inbrengen, dit zit niet in je hypotheek.

Bij nieuwbouw koop je vrij op naam. Geen overdrachtsbelasting, geen notariskosten voor de eigendomsoverdracht. Dat voordeel alleen al maakt nieuwbouw toegankelijker voor mensen met weinig spaargeld.

Wat je bij nieuwbouw wél zelf moet betalen zijn de hypotheekadvieskosten en notariskosten voor de hypotheekakte. Samen kom je dan op zo’n €3.000 tot €5.000. Dat is het absolute minimum dat je aan eigen geld nodig hebt.

Wat kun je meefinancieren bij nieuwbouw?

Bij nieuwbouw mag je tot 100% van de marktwaarde lenen. De marktwaarde bestaat uit de woning inclusief waardeverhogend meerwerk. Dit mag je er vaak bij optellen:

• Meerwerk: extra opties die de waarde van de woning verhogen, zoals vloerverwarming of een dakkapel. Meerwerk dat vastgelijmd of -gebouwd is, verhoogt de marktwaarde en mag je (deels) meefinancieren. Losse aanpassingen niet.
• Renteverlies: het verschil tussen de hypotheekrente die je betaalt en de depotrente die je ontvangt tijdens de bouw. Renteverlies kun je soms meefinancieren, maar het verhoogt de marktwaarde niet. Let op: de rente over dat geleende deel is niet aftrekbaar. Betaal het liever uit spaargeld als dat kan.
• NHG-premie: de NHG-premie kun je bij veel geldverstrekkers meefinancieren in je hypotheek.

Wat je níet kunt meefinancieren: meubels, gordijnen, aansluitkosten voor energie en water, en losse apparatuur. Die betaal je altijd zelf.

In de praktijk: waar loopt het toch mis?

In theorie kun je met minimaal eigen geld een nieuwbouwhuis kopen. Maar in de praktijk zijn er drie situaties waarbij je toch meer nodig hebt:

1. Meerwerk dat de marktwaarde niet verhoogt

Niet al het meerwerk telt mee voor de marktwaarde. Een luxe keuken of extra stopcontacten verhogen de waarde niet altijd volledig. Het deel dat niet meetelt, moet je zelf betalen. Hoe meer meerwerk je wilt, hoe meer eigen geld je nodig hebt.

2. Dubbele lasten tijdens de bouw

Woon je nu in een huurwoning of heb je een bestaande koopwoning? Dan betaal je tijdens de bouwperiode dubbele lasten. Dat kunnen maanden zijn. Heb je geen spaargeld als buffer, dan kan dat knellen, zeker als de bouw uitloopt.

3. De woning valt buiten de NHG-grens

Koop je een nieuwbouwhuis boven de NHG-grens van €470.000? Dan vervalt de NHG-optie en heb je mogelijk meer eigen geld nodig om de hypotheek rond te krijgen.

Hoeveel eigen geld heb je minimaal nodig?

Koop je een nieuwbouwwoning van €425.000 en financier je de NHG-premie mee? Dan heb je vaak nog ongeveer €3.000 tot €5.000 aan eigen geld nodig voor hypotheekadvies en notariskosten. Kies je daarnaast voor meerwerk, dan loopt dat bedrag verder op.

Een overzicht van de kosten die je bij nieuwbouw zelf moet betalen of als buffer nodig hebt. Houd er rekening mee dat dit indicatieve bedragen zijn, de exacte kosten hangen af van jouw situatie:

• Notariskosten hypotheekakte: circa €1.000 tot €1.500
• Hypotheekadvies: circa €2.000 tot €3.500
• NHG-premie: 0,4% van het hypotheekbedrag (bij veel geldverstrekkers meefinancierbaar)
• Buffer voor meerwerk: afhankelijk van je wensen, maar reken op minimaal €5.000 tot €10.000 als je iets wilt aanpassen
• Buffer voor dubbele lasten: afhankelijk van je woonsituatie en de bouwtijd

Het absolute minimum, zonder meerwerk, met NHG meegefinancierd, ligt rond de €3.000 tot €5.000. In de praktijk is €10.000 tot €15.000 een realistischere buffer voor de meeste kopers.

Veelgestelde vragen

Kan ik 100% van de koopsom financieren bij nieuwbouw?

Ja, je mag tot 100% van de marktwaarde lenen. De marktwaarde bestaat uit de woning inclusief waardeverhogend meerwerk. Renteverlies kun je soms meefinancieren, maar dat verhoogt de marktwaarde niet.

Kan ik ook de advieskosten meefinancieren?

Nee. Hypotheekadvieskosten zijn niet mee te financieren in de hypotheek. Die betaal je altijd zelf. Ze zijn wel fiscaal aftrekbaar als eenmalige aankoopkosten.

Wat als ik helemaal geen spaargeld heb?

Dan is een nieuwbouwhypotheek moeilijk, maar niet altijd onmogelijk. Met een starterslening, NFBK-korting of schenking van familie kun je soms toch de stap maken. De notariskosten en advieskosten blijven een drempel. Een gesprek met een adviseur geeft snel duidelijkheid over wat in jouw situatie wel en niet mogelijk is.

Telt overwaarde van mijn huidige woning als eigen geld?

Ja. Als je al een koopwoning hebt met overwaarde, kun je die inzetten via een overbruggingshypotheek.

Wil je weten wat jij nu als eerste moet regelen? In een kort videogesprek zetten we samen de stappen op een rij voor jouw situatie.