Mijn dossier
Waarom betaal ik al hypotheek terwijl mijn huis nog niet eens af is? Dat is één van de meest gestelde vragen van mensen die een nieuwbouwhuis kopen. Zodra je hypotheekakte is getekend, lopen de maandlasten. Maar je woont er nog niet. Tegelijkertijd ontvang je ook rente terug over het geld dat nog in het bouwdepot staat. Die twee lopen door elkaar heen, waardoor het nettobedrag dat je betaalt verandert terwijl de bouw vordert.
In deze blog leggen we uit hoe dat precies werkt: wat is een bouwdepot, wat is depotrente en wanneer krijg je te maken met renteverlies? Met een concreet overzicht van wat je per maand betaalt tijdens de bouw.
Het bouwdepot: hier gaat je hypotheekgeld naartoe
Als je een nieuwbouwhuis koopt, gaat je hypotheekbedrag niet in één keer naar de aannemer. Een deel gaat direct naar de grond. De rest komt in een bouwdepot: een aparte rekening bij je bank. Vanuit dat depot betaalt de bank de aannemer per bouwfase.
Elke fase heeft een vaste prijs, vastgelegd in je aannemingsovereenkomst. Denk aan het gieten van de fundering, het plaatsen van het dak, de installaties en de afwerking. Stuur jij de factuur op? Dan betaalt de bank rechtstreeks aan de aannemer. Zo gaat het geld stap voor stap de woning in.
Wat mag je wel en niet uit het depot betalen?
Alleen kosten die de waarde van je woning verhogen, mogen uit het depot worden betaald. Denk aan bouwmaterialen, arbeid van de aannemer en meerwerk dat vast aan de woning zit, zoals vloerverwarming of een dakkapel. Meubels, gordijnen of een verhuisbedrijf betaal je uit eigen zak.
Hoe lang loopt het bouwdepot?
Bij veel geldverstrekkers loopt een bouwdepot maximaal twee jaar. Duurt de bouw langer door vertraging? Meld dat dan tijdig bij je bank. Verlenging is soms mogelijk, maar niet altijd. Is het depot na twee jaar niet leeg, dan wordt het resterende bedrag meestal gebruikt om een deel van je hypotheek af te lossen.
Depotrente: de rente die je terugkrijgt
Over het geld dat nog in het bouwdepot staat, ontvang je rente van de bank. Dat heet depotrente. Aan het begin van de bouw staat het depot nog grotendeels vol. Je ontvangt dan relatief veel depotrente. Naarmate de bouw vordert en het depot leger wordt, ontvang je steeds minder.
Hoe hoog de depotrente is, verschilt per bank. Sommige geldverstrekkers vergoeden dezelfde rente als je hypotheekrente. Andere banken hanteren een lager percentage. Controleer dit vooraf goed, want het heeft invloed op je maandlasten tijdens de bouw.
Waarom lopen je maandlasten tijdens de bouw op?
Naarmate het depot leger wordt, ontvang je minder depotrente. Daardoor lopen je netto maandlasten tijdens de bouw op. Dat verschil wordt vaak renteverlies genoemd.
Zo ziet dat er in de praktijk uit
Stel:
- Hypotheek: €400.000
- Hypotheekrente: 3,8%
- Bouwdepot: €200.000
Je bruto hypotheekrente bedraagt dan ongeveer €1.267 per maand. Aan het begin van de bouw ontvang je nog veel depotrente en betaal je netto weinig. Naarmate het depot leegloopt, stijgen je netto maandlasten, totdat je bij oplevering de volledige hypotheekrente betaalt.
Dat komt niet doordat je hypotheekrente stijgt, maar doordat je steeds minder depotrente ontvangt. Je maandlasten lopen dus langzaam op tijdens de bouw. Houd daar rekening mee, zeker als je ook nog huur betaalt of een bestaande hypotheek hebt lopen.
Is renteverlies aftrekbaar?
Ja. Als je binnen drie jaar na aankoop in de woning gaat wonen, kun je renteverlies meestal fiscaal verrekenen. Daardoor kun je deze kosten vaak deels verrekenen via je belastingaangifte.
Kan ik renteverlies meefinancieren?
Dat kan, zolang de totale hypotheek binnen 100% van de woningwaarde blijft. Let wel op: de rente over het deel dat je leent om het renteverlies te financieren, is niet aftrekbaar. Kun je het renteverlies uit eigen spaargeld betalen? Dan is dat meestal voordeliger.
En bouwrente? Dat is iets anders
Bouwrente en renteverlies worden vaak door elkaar gehaald, maar het zijn twee verschillende kosten. Bouwrente betaal je aan de aannemer vóórdat je hypotheek is gestart. De aannemer maakt namelijk al kosten voordat jij de hypotheekakte tekent.
Er zijn twee vormen:
- Financieringsvergoeding: over kosten vóór het tekenen van de koop-/aannemingsovereenkomst. Niet aftrekbaar.
- Uitstelrente: over de periode ná het tekenen maar vóór de hypotheekakte. Wel aftrekbaar.
Zodra je hypotheek ingaat en het bouwdepot gevuld is, stopt de bouwrente.
De tijdlijn in één overzicht
- Vóór het tekenen van de koop-/aannemingsovereenkomst: financieringsvergoeding aan de aannemer (niet aftrekbaar)
- Na het tekenen, maar vóór de hypotheekakte: uitstelrente aan de aannemer (wel aftrekbaar)
- Na de hypotheekakte: bouwdepot gevuld, bouwrente stopt en depotrente begint
- Tijdens de bouw: het depot raakt leeg, de depotrente daalt en de netto maandlasten lopen op
Na oplevering: het depot is leeg, je betaalt de volledige hypotheekrente en woont in je nieuwe woning
Veelgestelde vragen
Wat als mijn bouwdepot opraakt voordat de bouw klaar is?
Dan moet je het resterende bedrag zelf betalen of een aanvullende lening aanvragen, mits daar nog ruimte voor is. Laat daarom vooraf goed berekenen hoeveel meerwerk en andere bijkomende kosten je verwacht. Zo voorkom je dat je bouwdepot eerder leeg raakt dan gepland.
Wat als de bouw langer duurt dan gepland?
Het bouwdepot loopt door tot de maximale looptijd die jouw geldverstrekker hanteert. Bij langere vertraging is het verstandig om tijdig contact op te nemen met je bank.
Betaal ik al hypotheeklasten vóór de oplevering?
Ja. Zodra de hypotheekakte is getekend, betaal je rente en aflossing. Ook als je nog niet in de woning woont. Dat is de periode waarin je vaak dubbele lasten hebt. Je betaalt voor je huidige woning én voor je nieuwbouwhypotheek. De depotrente vangt een deel daarvan op, maar je merkt de extra kosten meestal wel.
Benieuwd wat dit voor jouw situatie betekent?
Iedere nieuwbouwwoning en iedere hypotheek is anders. In een kort videogesprek kijken we samen naar jouw situatie en laten we zien wat het bouwdepot, de depotrente en het renteverlies betekenen voor jouw maandlasten.
