Heb je overwaarde op je huidige woning en wil je een nieuwbouwhuis kopen? Dan wil je die overwaarde natuurlijk gebruiken voor je nieuwe hypotheek. Alleen werkt dat bij nieuwbouw net even anders dan bij bestaande bouw.

Je huidige woning is vaak nog niet verkocht, terwijl de bouw van je nieuwe huis al loopt. Hoe gebruik je die overwaarde dan toch? En wat gebeurt er als je oude woning nog niet verkocht is wanneer je nieuwbouwhypotheek ingaat? In deze blog leggen we uit hoe dat werkt.

Doorstromer en benieuwd wat jouw overwaarde betekent voor je nieuwbouwhypotheek? In een kort videogesprek kijken we samen naar jouw situatie.

Wat is overwaarde?

Overwaarde is het verschil tussen de waarde van je woning en de hypotheek die er nog op staat. Is je woning bijvoorbeeld € 400.000 waard en staat er nog € 250.000 hypotheek open? Dan heb je € 150.000 overwaarde. Dat geld zit alleen nog “vast” in je woning. Je krijgt het pas echt vrij zodra je huis verkocht is. Daarom sluiten veel doorstromers een overbruggingshypotheek af.

Wat is een overbruggingshypotheek?

Met een overbruggingshypotheek kun je je verwachte overwaarde alvast gebruiken voor de financiering van je nieuwe woning. Je leent als het ware vooruit op de verkoop van je huidige huis. Zodra die woning verkocht is, los je de overbrugging weer af met de overwaarde die vrijkomt. Dat is handig, want bij een nieuwbouwhypotheek kun je meestal maximaal 100% van de woningwaarde lenen. De overbrugging helpt je om het verschil op te vangen zonder direct veel spaargeld te hoeven gebruiken.

Voorbeeld

Je koopt een nieuwbouwhuis van € 450.000. Je verwacht € 120.000 overwaarde op je huidige woning. Je sluit dan bijvoorbeeld:

• Een gewone hypotheek van € 380.000 af
• En een overbruggingshypotheek van € 70.000

Zodra je oude woning verkocht is, los je die overbrugging weer af.

Huis al verkocht of nog niet?

Dat maakt een groot verschil.

Huis nog niet verkocht

Is je woning nog niet verkocht? Dan zijn banken voorzichtig. Meestal kun je dan maximaal 85% tot 90% van de verwachte overwaarde overbruggen. De bank houdt bewust een veiligheidsmarge aan, omdat de uiteindelijke verkoopprijs nog onzeker is.

Huis al verkocht

Is je woning al verkocht, maar nog niet officieel overgedragen? Dan weten banken precies hoeveel overwaarde er vrijkomt. In dat geval kun je vaak tot 100% van de overwaarde overbruggen. Heb je de mogelijkheid om je woning eerder te verkopen? Dan geeft dat vaak meer financiële ruimte én rust.

Wat kost een overbruggingshypotheek?

Een overbruggingshypotheek brengt extra kosten met zich mee.

Rente

De rente ligt meestal hoger dan bij een gewone hypotheek. Vaak tussen de 4% en 6%. Die rente is wel fiscaal aftrekbaar.

Looptijd

De meeste banken hanteren een maximale looptijd van 12 tot 24 maanden. Bij nieuwbouw is het slim om ruim te plannen. Vertraging tijdens de bouw komt namelijk regelmatig voor.

Je lost tussendoor niets af

Een overbruggingshypotheek is aflossingsvrij. Je betaalt dus alleen rente totdat je de lening in één keer aflost na de verkoop van je woning.

Voorbeeld

Stel: je overbruggingshypotheek is €80.000 tegen 5% rente. Dan betaal je ongeveer €333 rente per maand.

Die kosten komen bovenop je gewone hypotheeklasten én de lasten van je huidige woning. Reken dit dus altijd vooraf goed door.

Waarom nieuwbouw extra aandacht vraagt

Nieuwbouw duurt langer

Bij bestaande bouw verkoop je meestal eerst je oude woning en verhuis je daarna vrij snel. Bij nieuwbouw zit er vaak 12 tot 24 maanden tussen het tekenen van de koop-/aannemingsovereenkomst en de oplevering. In die periode loopt de overbruggingshypotheek gewoon door. Dat betekent dat je tijdelijk meerdere woonlasten tegelijk kunt hebben. Zorg daarom dat je vooraf goed weet wat die periode je kost.

Wat als je huis nog niet verkocht is?

Dit is vaak de grootste onzekerheid voor doorstromers. Wordt je nieuwbouwhuis opgeleverd terwijl je oude woning nog niet verkocht is? Dan betaal je tijdelijk de hypotheek van je nieuwbouwhuis, de overbruggingsrente én de lasten van je huidige woning.

Zorg daarom altijd voor een financiële buffer. Houd liever rekening met een paar extra maanden speling, ook als de woningmarkt op dat moment goed draait. Controleer daarnaast goed hoe lang jouw bank de overbruggingshypotheek laat lopen.

Veelgestelde vragen

Kan ik een overbruggingshypotheek krijgen als mijn woning nog niet verkocht is?

Ja. De meeste banken bieden die mogelijkheid. Wel kun je dan meestal maar 85% tot 90% van de verwachte overwaarde gebruiken.

Hoelang mag een overbruggingshypotheek lopen?

Meestal tussen de 12 en 24 maanden. Bij nieuwbouw is het verstandig om voldoende ruimte te nemen voor mogelijke vertraging.

Is de rente aftrekbaar?

Ja. De rente van een overbruggingshypotheek is meestal fiscaal aftrekbaar zolang deze gekoppeld is aan je eigen woning.

Wat als mijn woning minder oplevert dan verwacht?

Dan moet je het verschil zelf aanvullen. Houd daarom altijd een financiële buffer achter de hand.

Klaar om de stap naar nieuwbouw te zetten?

In een kort videogesprek kijken we samen naar jouw overwaarde, je nieuwe hypotheek en wat financieel haalbaar is. Zo weet je precies waar je aan toe bent.