Koop je een nieuwbouwhuis? Dan kun je een deel van de kosten rondom je hypotheek en de bouw aftrekken van de belasting. Niet alles, maar wel meer dan je misschien vooraf weet. Bij nieuwbouw werkt dat net even anders dan bij een bestaande woning. Je krijgt bijvoorbeeld te maken met kosten zoals bouwrente en renteverlies. In deze blog leggen we uit wat je wél en niet kunt aftrekken.

Dit mag je aftrekken bij een huis kopen

Hypotheekrente

De rente die je betaalt over je hypotheek is aftrekbaar. Dat geldt voor nieuwbouw net zo goed als voor bestaande bouw. Voorwaarde is dat je een annuïteiten- of lineaire hypotheek hebt (dat is tegenwoordig bijna altijd zo). De aftrek geldt maximaal 30 jaar en het maximale aftrektarief ligt in 2026 rond de 37,5%.

Let op: bij nieuwbouw betaal je vaak al rente vanaf het moment dat je de hypotheekakte tekent. Dus nog vóór je in de woning woont. Die rente is gewoon aftrekbaar. Wil je precies weten wat je wanneer betaalt bij een nieuwbouwhypotheek? Lees dan onze blog over: hoe betaal je een hypotheek bij nieuwbouw?

Tijdens de bouw: tijdelijk extra voordeel

Tijdens de bouw betaal je nog geen eigenwoningforfait. Daardoor kun je de volledige hypotheekrente aftrekken. Zodra je in de woning gaat wonen, verandert dat en wordt het voordeel iets lager.

Bij een hypotheek van €450.000 en een rente van 3,8% krijg je bij een gemiddeld inkomen al snel zo’n €5.000 tot €6.000 per jaar terug. Tijdens de bouw is dat zelfs iets meer, omdat het eigenwoningforfait dan nog niet telt.

Hypotheekadvies en bemiddeling

De kosten voor hypotheekadvies en bemiddeling zijn aftrekbaar. Denk aan de kosten die je betaalt aan je adviseur. Je trekt deze kosten in één keer af, in het jaar waarin je de hypotheek afsluit. Bewaar de factuur dus goed. Wist je dat je bij ons slechts € 1.995 betaalt? Dat is goedkoper dan via je eigen bank.

Notariskosten (hypotheekakte)

De kosten voor de hypotheekakte zijn aftrekbaar. Let op: de kosten voor de leveringsakte (overdracht van de grond) zijn dat niet. Bij nieuwbouw koop je meestal vrij op naam, dus die kosten zitten al in de prijs verwerkt.

NHG-premie

Sluit je een hypotheek af met Nationale Hypotheek Garantie (NHG)? Dan betaal je eenmalig 0,4% van je hypotheekbedrag. Deze kosten zijn volledig aftrekbaar. Lees hier meer over NHG.

Taxatiekosten

Heb je een taxatie laten uitvoeren voor je hypotheek? Dan zijn die kosten aftrekbaar. Bij nieuwbouw gebeurt dat vaak op basis van de bouwtekeningen. Ook die kosten vallen gewoon onder de aftrek.

Dit is anders bij nieuwbouw

Bouwrente (deels aftrekbaar)

Bij nieuwbouw betaal je vaak bouwrente. Die bestaat uit twee delen:

1. Rente vóór het tekenen van de koopovereenkomst. Deze is niet aftrekbaar.
2. Rente ná het tekenen. Deze is meestal wél aftrekbaar.

Weet je niet precies hoe dat bij jouw woning zit? Vraag het dan even na bij je aannemer of adviseur.

Renteverlies uit het bouwdepot

Na het tekenen van je hypotheek komt het geld in een bouwdepot. Je betaalt rente over het hele bedrag, maar krijgt ook rente over wat nog in het depot zit. In het begin is dat vaak gelijk, later niet meer. Dat verschil noemen we renteverlies. Dit verlies kun je eenmalig aftrekken, zolang je binnen drie jaar in de woning gaat wonen.

Let op: financier je dit mee in je hypotheek? Dan is de rente over dat deel niet aftrekbaar.

Bereidstellingsprovisie

Duurt het langer voordat je hypotheek passeert? Dan verleng je de offerte en betaal je bereidstellingsprovisie. Ook die kosten zijn aftrekbaar.

Dit kun je niet aftrekken

Om teleurstelling te voorkomen: deze kosten leveren je niets op bij de belastingaangifte:

• Koopsom en grondprijs
• Meerwerk (zoals keuken, uitbouw of extra stopcontacten)
• Inrichting (meubels, vloer, gordijnen)
• Aansluitkosten voor energie en water
• Opleveringskeuring
• Rente over gefinancierd renteverlies

Eigenwoningforfait: tijdens de bouw betaal je niets

Normaal betaal je als huiseigenaar het eigenwoningforfait. Dat is een klein percentage van de waarde van je woning. Bij nieuwbouw geldt dat niet tijdens de bouw. Het eigenwoningforfait is dan nul. Daardoor heb je tijdelijk extra belastingvoordeel. Zodra je in de woning gaat wonen, gaat dit wel gelden.

Heb je al een koopwoning? Dan geldt de verhuisregeling

Koop je een nieuwbouwwoning terwijl je nog in je huidige huis woont? Dan heb je tijdelijk twee woningen. In die periode mag je de hypotheekrente van beide woningen aftrekken. Dit heet de verhuisregeling en geldt maximaal drie jaar. Het eigenwoningforfait betaal je alleen voor de woning waar je woont.

Bewaar je documenten goed

De Belastingdienst kan tot vijf jaar terug controleren. Bewaar daarom in ieder geval:

• Eindafrekening van de notaris
• Factuur van je hypotheekadviseur
• NHG-overzicht
• Taxatierapport
• Overzicht van bouwrente
• Overzicht van renteverlies
• Eventuele bereidstellingsprovisie

Veelgestelde vragen

Wanneer geef ik deze kosten op?

In het jaar waarin je de kosten maakt. Sluit je je hypotheek in 2025? Dan geef je dit op in je aangifte van 2026.

Is rente tijdens de bouw aftrekbaar?

Ja. Ook als je er nog niet woont, mag je de rente aftrekken, zolang de woning je hoofdverblijf wordt.

Wil je meer weten over jouw hypotheek of heb je vragen over aftrekposten? Plan dan een videogesprek in.