Nieuwbouw kopen als zzp’er voelt soms net iets spannender dan wanneer je in loondienst werkt. Je hebt geen loonstrook en geen werkgeversverklaring. Dus hoe kijkt een bank eigenlijk naar jouw inkomen?

Het goede nieuws: een nieuwbouwhypotheek is ook voor zzp’ers vaak prima mogelijk. Maar banken beoordelen je inkomen wel anders. In plaats van loonstroken kijken ze naar je jaarcijfers. In deze blog leggen we uit hoe dat werkt, waar banken op letten en waarom nieuwbouw voor zzp’ers soms juist extra interessant kan zijn.

Hoe berekent de bank jouw inkomen als zzp’er?

Als je in loondienst werkt, is je toetsinkomen simpel: je bruto jaarsalaris. Als zzp’er is dat complexer, omdat je inkomen per jaar kan wisselen. Banken kijken daarom meestal naar je gemiddelde winst van de afgelopen drie jaar.

Daarbij geldt bij veel banken de volgende rekenregel: het laatste jaar geldt als maximum. Want dat is het meest recente jaar. Is het laatste jaar het hoogste jaar? Dan rekenen de meeste banken gewoon met het gemiddelde. Hoe een bank precies rekent, verschilt per geldverstrekker. Sommige banken kijken ook naar de laatste 36 maanden in plaats van drie kalenderjaren. Een hypotheekadviseur kan precies uitrekenen wat jouw situatie oplevert.

Wat als ik nog geen drie jaar zzp’er ben?

Dan zijn er toch mogelijkheden, maar banken zijn voorzichtiger. Heb je nog geen drie jaar jaarcijfers? Dan kan een hypotheek soms nog steeds.

Heb je naast je zzp-inkomen ook inkomen uit loondienst gehad in die jaren, dan kan dat worden meegeteld. Sommige banken combineren je loondienst-inkomen en zzp-winst over drie jaar als één aaneengesloten periode. Dat kan flink schelen.

De inkomensverklaring ondernemer

Bij een hypotheekaanvraag als zzp’er vragen veel banken om een officiële berekening van je toetsinkomen door een onafhankelijke rekenexpert. Dat heet een Inkomensverklaring Ondernemer (IKV). Niet elke bank vraagt dit; sommige geldverstrekkers berekenen het toetsinkomen zelf. Voor een hypotheek mét NHG is een dergelijke verklaring vrijwel altijd vereist. Je hypotheekadviseur vertelt je precies wat in jouw situatie nodig is.

Wat maakt nieuwbouw anders als zzp’er?

Bij een bestaande woning wordt je inkomen getoetst op het moment van de hypotheekaanvraag. Nieuwbouw werkt nét even anders dan een bestaande woning. Tussen het tekenen van de koop-/aannemingsovereenkomst en de oplevering zit vaak een jaar of langer. In die tijd kan er veel gebeuren met je inkomen als ondernemer.

Dat kan zelfs in je voordeel werken. Heb je straks een extra boekjaar met hogere winst? Dan kan je financiële positie bij de definitieve hypotheekaanvraag sterker zijn dan op het moment dat je het huis kocht. Keerzijde: is je inkomen in de tussentijd juist gedaald of onzekerder geworden, dan kan de bank bij de definitieve aanvraag meer vragen stellen of anders toetsen. Laat je situatie daarom altijd vooraf checken door een adviseur die ervaring heeft met zzp en nieuwbouw.

NHG ook mogelijk als zzp’er?

Ja. Als je een nieuwbouwhuis koopt onder de NHG-grens van €470.000, kom je in aanmerking voor NHG, ook als zzp’er. NHG geeft de bank extra zekerheid. Daardoor krijg je meestal een rentekorting op je hypotheek, vaak tussen de 0,4% en 0,6%. Over de hele looptijd van je hypotheek kan dat duizenden euro’s schelen.

Wat kun je nu al doen om je positie te versterken?

Een aantal dingen die je kunt regelen nog vóór je een nieuwbouwproject intekent:

• Zorg dat jejaarrekeningen op orde zijn
• Houd jewinst zo stabiel mogelijk
• Laat alvast eenfinanciële check doen voordat je je inschrijft voor een project
• Houd rekening metextra kosten zoals meerwerk
• En kijk ofNHG mogelijk is

Veelgestelde vragen

Kan ik als zzp’er evenveel lenen als iemand in loondienst?

In principe wel, als je inkomen stabiel is en je drie jaar aaneengesloten jaarcijfers hebt. Het verschil zit in hoe het inkomen berekend wordt, niet in hoeveel je kunt lenen.

Welke documenten heb ik nodig voor mijn hypotheekaanvraag?

In elk geval: jaarrekeningen en belastingaangiften van de afgelopen drie boekjaren, een Inkomensverklaring Ondernemer, kopie van je ID en overzicht van je spaarrekening. Daarnaast de standaard stukken voor nieuwbouw: de koop-/aannemingsovereenkomst en technische omschrijving.

Ben je zzp’er en wil je weten wat er voor jou mogelijk is bij een nieuwbouwhypotheek? In een kort videogesprek kijken we samen naar je jaarcijfers en je plannen. Zo weet je snel of jouw droomwoning binnen bereik ligt.