Nieuwbouw of bestaande bouw? Het is één van de eerste vragen die je jezelf stelt als je een huis wilt kopen. En het antwoord is niet zo simpel als een lijstje met voor- en nadelen. Het hangt vooral af van jouw situatie. Hoeveel eigen geld heb je? Hoe snel wil je verhuizen? En hoeveel extra kosten of onzekerheid passen bij jouw situatie?

In deze blog zetten we de twee opties naast elkaar.

Wat kost meer: nieuwbouw of bestaande bouw?

De aankoopprijs van een nieuwbouwwoning ligt gemiddeld hoger dan die van een vergelijkbare bestaande woning. Maar de totale kosten liggen vaak dichter bij elkaar dan je denkt of draaien zelfs om.

Bestaande bouw: kosten koper

Bij bestaande bouw betaal je kosten koper: 2% overdrachtsbelasting plus notariskosten voor de transportakte. Op een woning van €400.000 is dat al snel €9.000 tot €11.000. Dit bedrag moet je uit eigen spaargeld betalen; het zit niet in je hypotheek.

Daar komen vaak verbouwingskosten bij. Wil je de badkamer vernieuwen, isolatie aanbrengen of de elektra updaten? Reken minstens een paar duizend euro, maar bij oudere woningen kan het oplopen tot tienduizenden euro’s.

Ben je jonger dan 35 jaar en is de koopsom niet hoger dan €555.000? Dan betaal je geen overdrachtsbelasting.

Nieuwbouw: vrij op naam, maar andere kosten

Bij nieuwbouw koop je vrij op naam: geen overdrachtsbelasting en geen notariskosten voor de overdracht. Dat scheelt direct €8.000 tot €12.000 ten opzichte van bestaande bouw. Maar er zijn andere kosten waar je rekening mee moet houden:

• Bouwrente: rente die je betaalt aan de aannemer vóór je hypotheek ingaat. Afhankelijk van het project en de bouwtijd kan dit oplopen tot een paar duizend euro.
• Renteverlies: tijdens de bouw betaal je hypotheekrente over het volledige bedrag, terwijl je woning nog niet klaar is. Het verschil met de depotrente die je ontvangt, is je renteverlies.
• Meerwerk: extra opties zoals een andere keuken, vloerverwarming of dakkapel. Meerwerk loopt vaak sneller op dan mensen vooraf denken. Veel kopers besteden uiteindelijk €10.000 tot €30.000 aan meerwerk.
• Dubbele lasten: als je nu al in een woning woont, betaal je tijdens de bouw tijdelijk dubbele woonlasten.

De conclusie: nieuwbouw is niet per se goedkoper, maar de kosten zitten anders. Bij bestaande bouw betaal je vaak meer direct uit eigen spaargeld, terwijl de kosten bij nieuwbouw meer verspreid zijn over de bouwperiode.

Hoeveel eigen geld heb je nodig?

Bestaande bouw: meer eigen geld nodig

Je kunt maximaal 100% van de woningwaarde financieren. De kosten koper komen daar dus nog bovenop en moet je zelf betalen. Bij een woning van €380.000 heb je daardoor al snel €10.000 tot €15.000 aan eigen geld nodig, nog vóórdat je aan verbouwen begint. Wil je ook een verbouwing meefinancieren? Dan is een taxatie nodig en wordt de marktwaarde ná verbouwing als uitgangspunt genomen.

Nieuwbouw: minder eigen geld, maar een buffer is slim

Omdat je vrij op naam koopt, heb je geen kosten koper. In theorie kun je een nieuwbouwhuis kopen met alleen de kosten voor hypotheekadvies, notariskosten voor de hypotheekakte en eventueel NHG, samen ongeveer €3.000 tot €5.000. Maar in de praktijk is een buffer van €10.000 tot €15.000 verstandig. Bijvoorbeeld voor meerwerk, onverwachte kosten of een periode van dubbele lasten. Ook bij nieuwbouw heb je dus bijna altijd eigen geld nodig voor bijkomende kosten.

Bovendien kun je bij nieuwbouw extra lenen dankzij het energielabel. Een woning met label A+++ geeft je €25.000 extra leenruimte. Bij A++++ is dat €30.000 extra, of zelfs €40.000 met een energieprestatiegarantie van 10 jaar. Daardoor kom je soms nét wél uit op het bedrag dat je nodig hebt.

Hoe snel wil je verhuizen?

Bestaande bouw: snel

Bij bestaande bouw zit er gemiddeld 6 tot 10 weken tussen het tekenen van de koopovereenkomst en de sleuteloverdracht. Je weet dus vrij precies wanneer je kunt verhuizen. Heb je al een woning verkocht of moet je snel een nieuwe woning vinden? Dan is bestaande bouw vaak de meest logische keuze.

Nieuwbouw: geduld vereist

Tussen het tekenen van de koop-/aannemingsovereenkomst en de oplevering zit gemiddeld 12 tot 24 maanden. Vertraging van een paar maanden komt regelmatig voor. Dat vraagt om geduld én financiële ruimte. Heb je een flexibele woonsituatie of voldoende buffer voor dubbele lasten? Dan is nieuwbouw vaak goed te doen. Zo niet, dan kan nieuwbouw financieel best spannend worden.

Hoeveel financieel risico past bij jou?

Bestaande bouw: risico zit in het huis

Bij bestaande bouw weet je wat je koopt, maar niet altijd wat er achter de muren zit. Een bouwkundige keuring is daarom sterk aan te raden. Verborgen gebreken zoals houtrot, lekkage of verouderde elektra kunnen voor onverwachte kosten zorgen. Houd daarom altijd een financiële buffer achter de hand.

Nieuwbouw: risico zit in de tijd

Bij nieuwbouw is de woning nieuw en weet je meestal goed wat je krijgt, inclusief garanties via bijvoorbeeld Woningborg of SWK. Bij nieuwbouw zit het risico vaak niet in de woning zelf, maar in de langere bouwperiode. Wat als de bouw vertraging oploopt? Wat als de rente stijgt? Of wat als je huidige woning nog niet verkocht is? Daar wil je vooraf goed over nadenken.

In de praktijk merken we dat dubbele lasten vaak het meest onderschatte risico zijn bij nieuwbouw. Houd daarom liever rekening met minimaal 12 maanden dubbele lasten, ook als de planning korter lijkt.

Wie kiest nieuwbouw, wie kiest bestaande bouw?

Nieuwbouw past vaak bij je als…

• Je 12 tot 24 maanden kunt wachten zonder financiële stress
• Je weinig eigen geld hebt, maar wel een goed inkomen
• Lage energiekosten en weinig onderhoud belangrijk voor je zijn
• Je de woning graag naar eigen smaak wilt afwerken
• Je als starter wilt profiteren van extra leenruimte of regelingen

Bestaande bouw past vaak bij je als…

• Je snel wilt verhuizen
• Je voldoende eigen geld hebt voor kosten koper en verbouwing
• Je een specifieke buurt zoekt waar weinig nieuwbouw is
• Je dubbele lasten liever vermijdt
• Je graag koopt wat je direct kunt zien en ervaren

Twijfel je nog? In een kort videogesprek kijken we samen naar jouw situatie. Zo weet je beter wat financieel bij je past.